남양주시가 위반건축물 양성화 범위 확대와 일부 건축물의 주차장 설치 의무를 절반으로 완화하는 조례 제정을 추진하고 있다. 

남양주시가 일반 단독주택의 위반건축물 양성화 대상을 법이 허용하는 최대 범위까지 넓히고, 일부 건축물의 주차장 설치 의무까지 절반으로 줄이려 한다. 건축주에게는 반가운 소식이다. 사용승인 문제와 금전적 부담을 덜 수 있기 때문이다. 그러나 집을 합법화하는 혜택은 소유자가 누리고, 부족한 주차공간 때문에 생기는 불편은 이웃이 떠안을 수 있다. 남양주시가 그 부담까지 따져봤는지 묻지 않을 수 없다.

시는 11월 13일 「남양주시 특정건축물 정리에 관한 특별조치 조례안」을 입법예고했다. 12월 17일 시행하는 국가 특별법에 맞춰 시가 정할 수 있는 양성화 범위와 주차장 기준을 마련하는 절차다. 의견 제출 기한은 12월 3일이다.

단독주택 100평까지 확대…얼마나 구제되나

위반건축물은 허가 없이 건물을 늘리거나 정해진 용도와 다르게 사용하는 등 건축법을 어긴 건물을 말한다. 건축물대장에 위반 사실이 표시되면 매매나 대출에 어려움을 겪을 수 있고, 이행강제금도 부담해야 한다.

이번 특별법은 2023년 12월 31일을 기준으로 사실상 완공된 일정 규모의 주거용 건축물에 한시적으로 정식 사용승인을 받을 길을 열어준다. 오래된 위반 상태를 바로잡겠다는 취지 자체는 이해할 만하다. 집이 위반 상태라는 이유로 실제 거주자까지 오랫동안 불안에 놓아두는 것이 능사는 아니다.

남양주시 조례안 제3조는 일반 단독주택의 양성화 대상에 연면적 165㎡를 초과하고 330㎡ 이하인 건물까지 포함하도록 했다. 약 50평을 넘는 주택도 100평까지 대상에 넣겠다는 뜻이다. 이는 국가 특별법이 조례에 맡긴 최대 범위다. 다가구주택은 이 확대 조항에서 제외된다.

그렇다고 330㎡ 이하 주택이 모두 합법화되는 것은 아니다. 주거용 면적 등 법정 요건을 갖춰야 하고, 일부 규제지역은 제외되며 안전과 방화 등에 관한 심사를 거쳐야 한다.

문제는 남양주시가 양성화 대상을 최대 범위까지 넓히려는 근거가 무엇이냐는 점이다. 남양주에서 새로 구제될 가능성이 있는 일반 단독주택이 몇 채인지, 위반 유형은 무엇인지, 왜 최대 범위까지 허용해야 하는지 입법예고 자료에서는 알 수 없다. 

주차장 의무 절반 완화…왜 하필 50%인가

더 주의 깊게 살펴볼 대목은 조례안 제4조다. 국가 특별법은 양성화 대상 건축물의 추가 주차장 설치를 원칙적으로 면제하지만, 가구 수를 늘리거나 건물 용도를 바꾸는 등 일부 경우에는 설치 의무를 남겨뒀다. 시는 이 예외 대상의 주차장 의무마저 법정 산정대수의 절반으로 낮추겠다고 했다.

건축주에게는 실질적인 비용 절감이다. 그러나 차량은 조례로 줄어들지 않는다. 늘어난 가구가 주차공간을 확보하지 못하면 차는 어디로 가겠는가. 결국 골목과 도로로 밀려나고, 그 불편은 주변 주민이 나눠 감당하게 된다.

그런데 입법예고 자료만으로는 남양주시가 왜 완화율을 50%로 정했는지, 실제 대상 건축물이 얼마나 되는지, 주차공간 확보에 어떤 영향을 미칠지 알 수 없다.

법이 허용한 완화는 반드시 시행해야 하는 의무가 아니다. 지방자치단체가 지역 실정을 살펴 결정하라고 남겨둔 선택이다. 남양주시는 완화 기준을 정한 이유와 함께 주변 주차환경에 미칠 영향도 살펴봐야 한다.

형평성도 문제다. 법을 지킨 건축주는 땅과 돈을 들여 주차장을 마련했다. 반면 위반건축물은 나중에 양성화되면서 설치 의무까지 크게 줄어든다면 성실하게 규정을 따른 사람들은 무엇이 되는가. 한시적 구제가 반복될수록 일단 어기고 나중에 해결하면 된다는 잘못된 기대를 키울 수 있다.

시는 위반건축물 양성화에만 무게를 둘 것이 아니라, 그에 따른 주변 주민의 주차 부담도 함께 고려해야 한다. 의견수렴을 거쳐 완화 기준의 적정성을 다시 살피고, 조례 심의 과정에서 그 판단 근거를 밝혀야 한다. 주차장 설치 의무를 완화하는 것은 남양주시의 선택이지만, 그로 인한 주차난은 지역 주민의 몫이 될 수 있기 때문이다.

위반건축물을 정리하는 일은 필요하다. 그러나 건축주의 위반을 해결하면서 이웃의 불편을 새로 만들어서는 안 된다.