국토교통부가 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 부과되던 실거주 의무를 대폭 완화하며 부동산 시장의 거래 절벽 해소에 나섰다.

국토교통부는 2026년 5월 12일, 임대차 계약이 체결된 주택을 매수할 경우 매수자의 입주 시기를 임대차 종료일까지 유예하는 대상을 비거주 1주택자 소유 주택을 포함한 세입자 있는 주택 전체로 확대한다고 발표했다.

이번 조치는 기존에 일부 다주택자 매도 물량에만 한정되었던 유예 혜택을 넓혀 매도자 간 형평성을 맞추고, 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 시행된다.

정부는 이를 위해 부동산거래신고법 시행령 개정안을 5월 13일부터 입법예고하고 이달 말부터 본격 시행할 방침이다.

매도자 형평성 제고와 무주택자 중심의 거래 활성화 도모

그동안 토지거래허가구역 내 주택을 취득하려면 허가 후 4개월 내에 반드시 입주하여 2년간 거주해야 하는 엄격한 실거주 의무가 적용되어 왔다.

그러나 지난 2월과 4월에 시행된 보완 조치들이 다주택자의 양도소득세 중과 유예 및 대출 규제와 연계되면서, 다주택자가 내놓은 매물에만 실거주 유예가 적용되는 부작용이 발생했다.

이로 인해 세입자가 있는 주택을 보유한 1주택자들이 매도에 어려움을 겪는 등 시장 내 불균형이 제기되어 왔다.

국토교통부의 이번 결정은 이러한 현장의 목소리를 반영한 결과다. 통계에 따르면 2026년 들어 서울 아파트 매매 거래량은 1월 5,900건, 3월 6,400건으로 5년 평균치인 4,100건을 크게 상회하고 있다.

특히 다주택자가 매도한 서울 아파트를 무주택자가 매수한 비율은 지난해 평균 56%에서 올해 3월 73%까지 급증했다.

정부는 이번 후속 조치를 통해 비거주 1주택자의 매물까지 유예 범위를 확대함으로써 시장에 나오는 매물을 무주택 실수요자가 보다 원활하게 넘겨받을 수 있는 환경을 조성한다는 구상이다.

갭투자 원천 차단하며 실수요자 보호 장치 마련

정부는 이번 조치가 투기 수요로 이어지는 것을 막기 위해 엄격한 자격 요건과 사후 관리 방안을 병행한다. 우선 실거주 유예 혜택을 받을 수 있는 매수자는 발표일인 5월 12일부터 허가 신청 시까지 계속해서 무주택 상태를 유지한 자로 한정된다.

이는 갈아타기 목적의 일시적 다주택자가 혜택을 누리는 것을 방지하고 순수 무주택자에게 기회를 집중하기 위함이다.

실거주 유예 기간은 발표일 현재 체결된 임대차 계약상의 최초 종료일까지로 제한되며, 늦어도 2028년 5월 11일 안에는 반드시 입주를 완료해야 한다.

또한 유예를 받더라도 임대차 종료 후에는 2년간 실거주해야 하는 의무가 그대로 유지되므로, 단순히 시세 차익을 노린 갭투자는 사실상 불가능하다.

금융 지원 측면에서는 토지거래허가 대상 주택 매입을 위해 주택담보대출을 실행할 경우 부과되던 전입신고 의무를 적용하지 않기로 하여 매수자의 자금 운용 부담을 덜어주었다.

김윤덕 국토교통부 장관은 이번 확대 조치가 갭투자 불허라는 대원칙 아래 매도자들의 거래 편의를 개선하기 위한 것이라고 강조했다.

정부는 앞으로도 투기 수요 유입은 철저히 차단하는 동시에 실수요자 중심의 주택 시장 개선을 위해 수도권 주택 공급 확대 등 시장 안정화 대책을 차질 없이 이행할 계획이다.